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關于老舊小區更新改造工作的意見

來源:北京市政府官網


關于老舊小區更新改造工作的意見

京規自發〔2021〕120號

各區人民政府,市政府各委、辦、局,各相關單位:

為推進老舊小區更新改造,改善居民居住條件,補齊公共服務短板,提升小區環境品質,經市政府同意,提出如下意見:

一、適用范圍

本意見適用于本市老舊小區內老舊住宅樓加裝電梯、利用現狀房屋和小區公共空間補充社區綜合服務設施或其它配套設施、增加停車設施等更新改造項目。危舊樓房和簡易樓改造涉及上述情況的可參照執行。

二、工作原則

堅持規劃引領、民生優先,遵循老舊小區綜合整治的基本工作流程,圍繞落實“七有”“五性”,保障居民居住安全,補足社區公共服務短板,提升居民生活舒適度和便利度。老舊小區實施更新改造,原則上綠化面積、停車數量不得低于現狀。

三、具體內容

(一)老舊住宅樓加裝電梯

老舊住宅樓加裝電梯按照《關于印發〈北京市老舊小區綜合整治工作手冊〉的通知》(京建發〔2020〕100號)有關規定和流程辦理。加裝電梯應符合相關技術標準。加裝電梯部分不計入樓房建筑面積,不變更原房屋權屬信息,不辦理立項、規劃、用地和施工許可手續。加裝電梯如需建設施工暫設的,其施工暫設管理辦法由各區研究制定。

(二)利用現狀房屋和小區公共空間補充社區綜合服務設施或其它配套設施

1.鍋爐房(含煤場)。服務于區域的鍋爐房等市政用地,不得隨意改變用地性質,在保證原有設備設施完整并具備使用功能和消防安全的前提下,應預留為應急用地,可臨時用于物流、能源應急、停車等。服務于小區的鍋爐房可根據居民意愿用作便民服務設施。

2.自行車棚。現狀綠地少、自行車棚多的小區,可拆除部分自行車棚,增加綠地面積,具體由業主共同決定。保留的自行車棚可補充社區綜合服務設施,也可按照《關于明確電動自行車集中充電設施建設有關工作的通知》(京消〔2020〕72號)有關規定增建電動自行車停放充電設施。

3.其他現狀房屋。可利用小區門房、社區配套用房等現狀房屋補充社區綜合服務設施或其它配套設施,優先用于補充便利店(社區超市)、家政服務、便民維修、快遞配送等為本地居民服務的便民商業設施,還可結合居民意愿,補充養老、托幼、文化、體育、教育等公共服務設施。現狀房屋歸業主共有的,應當經參與表決專有部分面積四分之三以上的業主且參與表決人數四分之三以上的業主同意;現狀房屋有明確產權人的,產權人應征求業主意見。現狀房屋可由業主或產權人授權經營。

利用現狀房屋和小區公共空間補充社區綜合服務設施或其它配套設施的,在確保結構安全、消防安全的基礎上,可臨時改變建筑使用功能,暫不改變規劃性質、土地權屬,未經批準不得新建和擴建。臨時改變建筑使用功能應遵循公共利益優先原則,由業主委員會(物業管理委員會)等業主自治組織長期監督。利用閑置地下室須遵照《關于印發〈北京市地下空間使用負面清單〉的通知》(京人防發〔2019〕136號)及住房城鄉建設、消防等部門有關規定。

利用現狀房屋和小區公共空間作為經營場所的,有關部門可依據規劃自然資源部門出具的臨時許可意見辦理工商登記等經營許可手續。

(三)增加停車設施

1.老舊小區設置停車設施應充分挖掘小區周邊停車資源,由實施主體委托專業設計單位,在梳理周邊停車資源、調研小區停車需求的基礎上,結合片區停車綜合改善方案,提出小區內的停車方式和停車規模。

2.可利用小區內空地、拆違騰退用地等建設地面或地下停車設施。增設停車設施應取得業主大會同意,未成立業主大會的,街道辦事處(鄉鎮政府)、居民委員會等應組織征求居民意見。

3.參照《關于規范機械式和簡易自走式立體停車設備安裝及使用的若干意見》(京交運輸發〔2014〕130號),利用小區自有用地設置機械式、簡易自走式立體停車設備,按照機械設備安裝管理,免予辦理建設工程規劃、用地、施工等手續。

4.建設地下停車設施,不新增建筑規模的,不辦理規劃、用地手續;新增建筑規模的,依規辦理規劃、用地手續。停車設施的產權原則上歸全體業主,可委托實施主體或物業服務企業經營管理,首先滿足小區業主停車需求。

5.增加停車設施原則上不得影響住宅現狀日照時數,且滿足結構安全、消防安全以及間距、綠化、環保等要求。停車設施對相鄰建筑物有通風、采光、日照或噪聲等影響的,實施主體應與利害關系人協商,取得其同意。

6.在確保結構安全、消防安全的基礎上,鼓勵停車設施與自行車棚、社區綜合服務設施等復合利用。

四、工作流程

(一)確定主體

老舊住宅樓加裝電梯的實施主體可以是房屋產權單位,也可以是業主委員會(物業管理委員會)等業主自治組織委托的房改售房單位、物業服務企業、電梯生產安裝企業或社會投資企業。利用現狀房屋和小區公共空間補充社區綜合服務設施或其它配套設施,以及增加停車設施的實施主體可由業主委員會(物業管理委員會)等業主自治組織直接委托,也可在屬地政府組織下通過公開方式確定。鼓勵具有規劃設計、改造施工、物業管理和后期運營能力的企業作為項目投資和實施主體。

(二)編制方案

實施主體會同街道辦事處(鄉鎮政府)、責任規劃師,按照《北京市居住公共服務設施配置指標》和《北京市居住公共服務設施配置指標實施意見》相關要求,對小區配套指標進行核算,根據小區實際情況和居民需求編制實施方案。利用現狀房屋和小區公共空間補充社區綜合服務設施或其它配套設施的,須明確各類房屋的使用功能。

(三)征求意見

街道辦事處(鄉鎮政府)組織對老舊小區更新改造項目清單、引入社會資本涉及收費的加裝電梯、增設停車設施等內容,以及物業服務標準、物業服務費用等征求居民意見,形成最終改造整治實施方案。居民同意物業服務標準及付費項目內容并簽訂相關協議后,相關內容方可實施。

(四)手續辦理

不增加建筑規模的,可不辦理規劃手續;涉及增層、增加建筑規模,屬于低風險工程建設項目的,按照本市低風險工程建設項目審批相關規定執行。

對利用現狀房屋和小區公共空間補充社區綜合服務設施或其它配套設施,涉及臨時改變建筑使用功能的,由區規劃自然資源部門結合實施主體提供的配套指標核算情況、實施方案、更新改造項目清單和街道(鄉鎮)、居民意見,出具臨時許可意見。需辦理施工、消防等手續的,實施主體持臨時許可意見辦理。

五、工作要求

(一)明確工作責任

各區政府是老舊小區更新改造的責任主體,負責統籌協調推進相關工作,及時研究工作中遇到的問題。各區政府應根據實際情況完善組織機構,建立工作機制,明確責任分工。市相關部門要加強指導,加大支持力度,做好服務保障。

(二)加強公眾參與

各區要充分利用公共平臺,加大政策宣傳力度,提高居民參與度和工作透明度。實施過程中要廣泛征求居民意見,充分調動街道(鄉鎮)、社區、居民自治組織、責任規劃師、社會投資企業的積極性和主動性,共同參與解決實踐中遇到的問題。

(三)創新工作模式

鼓勵各區政府結合實際情況研究制定實施細則,優先選取具有代表性的老舊小區開展試點,大膽嘗試,改革創新,積極探索老舊小區更新改造新模式,創造可復制、可推廣的經驗。

北京市規劃和自然資源委員會    

北京市住房和城鄉建設委員會    

北京市發展和改革委員會    

北京市財政局    

2021年4月9日

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